La burbuja de los portales inmobiliarios

La Agrupación de Inmobiliarias Alianza Sevilla denuncia que los particulares engordan las cifras, mientras que Idealista habla de «expectativas erróneas»

Desde hace ya algún tiempo, muchos particulares se aventuran a vender su vivienda de segunda mano por su cuenta y sin contar con la ayuda de una agencia inmobiliaria. Si son honestos y tienen suerte, podrán finalizar la operación con éxito. Pero en la mayoría de ocasiones, las grandes esperanzas de hacer el agosto con la venta deviene en un efecto paulatino de hinchazón sobre los precios anunciados en portales como Idealista o Fotocasa, entre otros. Se inflan demasiado y se enquista el proceso.

Alianza Sevilla realiza sus predicciones en el trabajo diario de sus más de 130 agencias asociadas a pie de calle, basadas en operaciones de compraventa reales. Esta situación está generando una falsa “burbuja inmobiliaria”, ya que -aseguran desde la agrupación- el precio “real” de venta de la vivienda usada en Sevilla, es decir el precio al que finalmente se cierran las transacciones, ni ha subido durante 2019 ni es previsible que suba durante este año 2020.

En cambio, sí se apunta desde esta asociación que en 2020 será mucho más complicado vender un inmueble al aumentar las expectativas de los propietarios y dilatarse, en cambio, los tiempos de decisión de compra debido a la demanda contenida.

“Sí está aumentando considerablemente el número de viviendas disponibles para venderse y en consecuencia la necesidad de información por parte de estos vendedores que, en numerosas ocasiones, se lanzan a la venta teniendo en cuenta los datos ofrecidos por portales inmobiliarios, que están lejos de los datos reales de venta, llegando incluso a un diferencial del precio real de venta del 20% basado en falsas expectativas de ventas, de viviendas que nunca llegan a venderse”, asegura Miguel Trujillo, presidente de Alianza Sevilla.

Por ello, desde la Agrupación de Inmobiliarias se quiere realizar una llamada de atención ante una situación que califican de “ficticia” en cuanto a los precios de compraventa que se están dando. “Consideramos que tenemos un compromiso social con la ciudad y debemos ser honestos y consecuentes con los datos reales, para evitar males mayores o una burbuja ficticia de venta. Los precios que aparecen en los portales inmobiliarios no son datos de venta reales, son estimaciones que nunca llegan a confirmarse en el momento de la venta. Ello genera que los precios lleguen a inflarse hasta en un 20% con los subsiguientes problemas para el sector y para todas las personas implicadas”, asegura Trujillo.

En este sentido, la agrupación hace una llamada de atención a esta situación y contrapone estos datos que considera “irreales” a los datos ofrecidos por las inmobiliarias sevillanas, basados en operaciones reales de compraventa entre una persona propietaria que vende y un tercero que compra.

Los barrios que más inflados tienen los precios son los más cotizados de la capital hispalense: Triana, Los Remedios, Nervión y El Porvenir. En este último, Miguel Trujillo acaba de vender un piso de tres habitaciones por 275.000 euros y, en uno de los portales cibernéticos, un particular vende una vivienda de las mismas características por 350.000 euros, un 21% por encima del precio real.

«Las agencias siempre han tenido mala fama, pero últimamente cada vez menos, porque están mucho más profesionalizadas»

«El particular tiene mucha información, pero la utiliza mal. Es el precio del metro cuadrado basado en las expectativas del barrio, a ver si les toca su décimo de lotería. ¿Y a quién le va a tocar? Pues al que baje ese 20% de inflación», admite Trujillo.

El caso de Manuel

«Yo puse en internet un precio que se ajustaba al mercado (50.000 euros) y al final vendí mi piso por 45.000 euros al tener casi 50 años de antigüedad, estar sin reformar y en una zona lejana del centro de Huelva. El que compra a un particular se está ahorrando la comisión de la agencia. Si el particular es honesto, el que sale ganando es el comprador», confiesa Manuel, un onubense que cerró la operación en un mes sin ayuda de ninguna agencia inmobiliaria.

Este engorde de precios no ocurre en barriadas de Andalucía que no cotizan al alza en el mercado por ser periféricas, por estar socialmente en riesgo de exclusión o, sencillamente, porque son pisos de 40 años de antigüedad sin reformar con un alto deterioro de sus dependencias. Ahí no hay burbuja que valga. Asimismo, el factor tiempo, tanto del comprador como del vendedor, es clave para la operación. Normalmente, el tiempo y las negociaciones ponen a cada uno en su sitio.

¿Es posible que el empoderamiento del particular para volar solo a la hora de vender su vivienda de segunda mano (y jugar a ser agente comercial sin formación adecuada) venga dado por la mala praxis que, históricamente, han llevado a cabo algunas agencias en Andalucía? Miguel Trujillo tiene claro que ahora ya no: «Es verdad que las agencias siempre han tenido mala fama, pero últimamente cada vez menos, porque están mucho más profesionalizadas. Alianza vela por la buena praxis y la formación. Tenemos que darnos a valer para poder cobrar nuestros honorarios». De una vivienda de 50.000 euros, una agencia inmobiliaria puede llevarse entre 3.000 y 6.000 euros de comisión por enseñar la vivienda a todos los interesados, el trabajo comercial y el proceso burocrático hasta la entrega de llaves.

«Jamás intervenimos ni intervendremos en los precios de las viviendas»

Un portavoz de Idealista ha atendido a EL LIBRE y ha sido rotundo ante la supuesta situación de indefensión que sienten las agencias debido a la inflación de precios de muchas viviendas de particulares que usan su portal y otros para dar rienda suelta a su ambición: «Nosotros jamás intervenimos ni intervendremos en los precios de las viviendas. El propio mercado es quien hace su trabajo. Si el particular realmente quiere vender su piso, tendrá que ajustarse al precio que impone el mercado en su zona».

Desde Idealista señalan que son conscientes de que muchos particulares van con «unas expectativas erróneas» y apelan a la ayuda de un profesional: «Las agencias hacen una labor pedagógica imprescindible para bajar al suelo las expectativas de los particulares. Nosotros somos un tablón de anuncios clasificado y muy sofisticado, un actor neutral: no intermediamos ni comercializamos ni tenemos las llaves de las viviendas ni las enseñamos».

El portavoz de Idealista, que prefiere quedar en el anonimato debido al expediente incoado por la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) por subir artificialmente el precio de las viviendas (hecho que ha negado con firmeza), revela la buena relación que tienen con las inmobiliarias: «Somos una herramienta de marketing para las agencias y las ayudamos a comercializar sus viviendas. Reflejamos cómo está compuesto el mercado. Y siempre recomendamos ponerse en manos de un profesional porque es más seguro, más sencillo y más rápido. Somos su gran aliado, pero no podemos intervenir en la voluntad de los particulares de vender sus viviendas ellos mismos».

Datos de venta de viviendas del año 2019

El Ministerio de Fomento (actual Mitma) presentó los datos de cierre de año del valor tasado de la vivienda con un precio medio de 1.653 euros/m2, lo que supone un 2,1% más que a finales de 2018. Este dato supone el más alto visto desde 2011, cuando llegó a superar los 1.700 euros/m2. Baleares (6,7%), Navarra (6,1%) y Madrid (4,9%) fueron las provincias que registraron mayores incrementos.

El precio de la vivienda tasada en España aumentó un 2,1% interanual al cierre del cuarto trimestre de 2019 para alcanzar los 1.653 euros/m2, siendo el crecimiento menos intenso de los últimos tres años, según la estadística del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Sin embargo, el precio alcanza números que no se veían desde 2011, cuando llegó a superar los 1.700 euros/m2. Frente a los máximos registrados a comienzos de 2008, con más de 2.100 euros/m2, los precios aún se encuentran un -21,3% por debajo, pero se han recuperado un 13,5% frente a los precios mínimos registrados tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en el tercer trimestre de 2014.